요즘 하락하는 아파트들의 특징

이진우의 익스플레인 나우

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약세로 접어든 전국 아파트 값

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전국의 아파트 값이 약세로 접어들었습니다. 지역별로는 하락 전환한 곳도 있고 상승폭이 둔화된 곳도 있고 상승세를 이어가는 곳도 있지만, 일단 무차별적 폭등세는 멈춘 양상입니다. 관건은 이런 움직임이 하락의 시작인지 잠시 숨고르기 후 상승하는 과정인지에 대한 논란입니다. 향후 가격 흐름에 대해서는 아직 뚜렷한 전망이 나오지 않고 있지만 이런 하락 흐름이 나오는 이유에 대해서는 몇가지 설득력 있는 분석이 있습니다.

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상대적 비인기 지역의 하락세가 두드러진다

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실제로 최근 가격이 하락하는 지역은 각각 개별 수급 요인들이 존재하는 대구와 세종을 제외하면 수도권에서는 동탄 동두천 화성 등 외곽지역입니다. 서울에서도 강남 서초 지역의 상승세는 계속 유지되고 있지만 금천구 동대문구 도봉구 등의 상승률은 이전보다 낮아졌습니다.

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요약하면 상대적으로 비인기 지역으로 분류되던 곳의 아파트 가격이 먼저 하락하고 있다는 게 특징입니다. 전통적인 인기 지역 아파트들의 가격이 먼저 오르면서 내 집 마련에 실패하고 불안감을 느끼던 무주택자들이 이른바 영끌을 통해 아파트를 구입했던 지역들입니다.

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열등한 매물들이 나오고 있다

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이런 지역들은 매물들이 나오기가 상대적으로 더 쉽습니다. 요즘 아파트 매물이 나오는 경우는 1주택자들이 집을 갈아타면서 내놓는 매물이 거의 유일합니다. 거기에 일부 다주택자들이 주택수를 줄이기 위해 내놓는 매물이 있습니다. 둘 중 어느 케이스이든 좋은 지역의 매물이 아닐 가능성이 높습니다.

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A에서 B로 갈아타더라도 A가 더 열등한 주택일 가능성이 높고 A와 B를 소유하다가 A를 매물로 내놓더라도 그 주택은 둘 중 더 열위의 주택일 가능성이 높습니다. 하나만 소유해야 한다면 좋은 것을 보유할 가능성이 높고 더 열등한 주택의 양도차익이 낮기 때문에 세금 부담도 적습니다. 어떤 이유에서든 요즘 나오는 매물은 더 좋은 지역의 집보다는 덜 좋은 지역의 집일 가능성이 큽니다.

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패닉 바잉이 멈춘 후의 부동산 시장

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종전에는 매물이 나오더라도 패닉 바잉 열풍 때문에 그 매물이 충분히 소화됐었습니다. 그러나 10월부터는 은행들의 대출 중단으로 매수세가 인위적으로 차단됐습니다. 매수세가 급감하면서 일부 지역에서는 낮은 가격에라도 팔아야 하는 매도자들이 생겼습니다. 최근 아파트 값 하락세를 보도하는 여러 뉴스들의 통계는 대부분 대출 규제가 강하던 10월의 거래 결과입니다.

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일반적으로 주택 가격 상승기에는 갈아탈 주택을 먼저 매수하고 기존 주택을 나중에 파는 것이 요령이라서 대개의 경우는 이미 매수를 한 후 기한 내 매도를 해야 하는 상황입니다. 연말까지 팔아야 하는 매물의 경우 갑자기 대출 규제가 생기면 저가 급매로라도 내놓는 게 양도세를 덜 내는 방법입니다. 결국 최근의 하락은 대출 규제의 영향을 받는 15억 이하 가격대의 아파트들이 많은, 단기 급등한 외곽 지역에서 매수세가 갑자기 끊기면서 나타난 급매물의 결과입니다.

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숨고르기 이후의 시장 심리는?

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이런 이유라면 대출 규제가 다시 사라진 12월과 내년 1월 이후에는 아파트 값 상승세가 다시 이어질 가능성이 높지만 급등 후 본의 아닌 숨고르기를 한 시장의 심리가 어느 쪽으로 튈지는 모를 일입니다. 최근 수개월간의 전국적인 폭등세는 정상적인 매매거래라기보다는 무주택자들의 공포 매수에 따른 비이성적 시장으로 파악되기 때문입니다. 정부의 대출 규제가 가계 부채 증가를 막기 위한 것이었으나 결과적으로는 뜨겁던 부동산 시장에서 서킷 브레이커 역할을 했을 수 있다는 뜻입니다.

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월천따박의 한마디...

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역시! 이프로님 이시군요^^ 경제에 대해... 특히, 부동산에 대한 남다른 인사이트를 보여주시는군요^^ 마지막 결론에서 약간... 힘을 빼시는 느낌적인 느낌이랄까 ^^; 그래서, 한마디 보태자면... 가계부채 증가를 막기위한 대출규제 였다기 보다... 대선 전까지 어떻게 해서라도 부동산 가격 급등을 막기위함이 아니었을까... 라는... 생각드는건 저 뿐일까요? ^^;

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최근 부동산 기사는 엄청난 어그로의 향연이랄까... 저조차도 공포스럽더군요^^; 분석이라곤 일도없는 단편적인 팩트만 기지고쓰는 부동산 뉴스 기사들... 나도 모르게 클릭하게 만드는 제목들 하고는... ㅎㅎㅎ

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지금 하락 추세가 계속 이어져... 수도권 핵심지역에서도 '주간매매가격변동률'이 파란색으로 변할지... 아님, 다시 재상승 할지... 3개월 뒤 어찌되는지 매우 궁금해집니다!