[전세 맞추기] 4호기 전세 계약 후기(임대차3법 효과)

드디어... 지난주에 4호기 전세 계약 잔금을 받았다.

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작년 10월 중순에 9억5천에 전세 내놓고... '아무도 보러오지 않아요' 라는 중개사님 말을 듣고...^^; 12월 중순에 전세 9억2천으로 내려 공동중개망에 다시 올려놓았다. 가격을 내린 후, 몇몇분이 보고가셨고... 그중 여의도가 직장인 분께서 9억에 계약을 희망하신다는 중개사님 연락을 받았다.

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'물 들어올 때 노 저어라' 라고 했던가 ^^ 마수걸이? ㅋㅋ '첫 손님을 놓치면 하루 종일 장사를 망친다'라는 모르코 미신이 있듯^^ 30년의 중고나라(최근엔 당근마켓)에서 몸소 체험한 '임자가 나타났을때 넘겨라' 라는 '거래의 기술'이 있듯... 짧게 고민하고 바로 계약하기로 결정했다!

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신축 아파트이다보니... 중개사님이 입주시 제공된 '지급품 리스트'를 챙기셨다... 공동현관키, 현관도어락키, 에어컨 리모컨, 전동건조대리모컨, 음식물쓰레기카드, 등등등... 하다못해 싱크대 뚜껑까지 리스트에 들어가있었다^^; 물품 확인후 인수증에 싸인했다.

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아무튼, 너무 늦지않게 괜찮은 금액으로 전세 세팅이 되어 다행이다^^

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결과론적 이지만... 코로나로 인한 역대급으로 풀린 돈과 저금리 + 정부의 부동산 규제 효과(?)로 모든 자산이 상승하는 시기에... 서민 주거 안정을 위한다는 '임대차3법'은... 아이러니 하게도... 최근 2년사이 전세 물량을 줄어들게 만들면서, 반대로 전세 가격이 급등시켰다.

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대선 직전까지 부동산 가격이 오르는걸 막기위해 정부의 신의 한수 '가계대출 총량규제'가 나왔고, 시장에 돈줄이 막히자 부동산 매매, 전세 거래가 모두 급감했다. 거래가 줄면서... 일시적2주택 비과세를 받기위해... 기존주택을 꼭 기한내 팔아야하는 급매가 나오면서 집값이 하락하는것처럼 보였다. 보유세를 줄이기 위한 증여도 한몫 했지만말이다.. 게다가, 실거주를 위한 전세대출은 규제하지 않겠다고 정부 발표가있었지만, 대출총량규제는 전세대출을 줄어들게 만들었고, 이는 전세대출받아 이사하는 과정에서 은행들이 잔금 하루전에 대출 불가 통보가 이뤄지는 등의 여러 문제가 발생했다 ....

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그런 와중에... 대출금리 인상으로 매월 나가는 전세대출 이자보다, 월세가 오히려 저렴해지면서... 전세대출을 받는것보다 그냥 월세내는게 유리한 상황이 되었다. 이는 월세화를 가속시키고있다.

 

한번 오른 월세는.... 왠만해선 내려가지 않는데.... 요즘 관심 지역 실거래 뜨는걸 보면... 기존 보증금은 유지하는 대신, 전세 시세와의 차액을 월세로 내는 '반전세 계약'이 심심치않게 보이고있다.

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몇년 전만해도.... 우리나라 국민 주거비 부담이 OECD (경제협력개발기구) 최하위권이었다. 2017년 기준 한국인은 가구당 가처분소득 가운데 15.2%를 주거비로 지출했다. 예를들어, 월 500만원을 버는 가구라면 76만원 정도를 주거비로 지출한다는 의미다. 월세가 무지하게 저렴했었다는 얘기다.

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몇 년 전만해도 월세 100만원을 내고 사는 사람은 대단한 고소득자라는 생각을 가지고 있었는데... 이젠 서울 평균 월세가 125만원 이라니...

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암튼... 4호기 전세 계약이 완료되면서... 국토교통부에서 주택임대차 계약신고 정상처리 안내 카톡이왔다

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'호갱노노'에서도 실거래 알림 이메일이 왔다.

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기존 전세가 대비, 신규 전세 시세가 3억 넘게 상승하면서. 실 투자금이 8억에서 5억으로 줄어들며... 적은 금액으로 소유권을 유지 할 수 있게 되었다.

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그리고...

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최근 전세가 상승 덕분(?)에... 내 수중엔... 생각지도 못했던 현금흐름이 생겼다. 역시 투자자 마인드...^^; 현금 흐름이 생기니 바로 투자처를 찾았고... 올려받은 전세금은 5호기 추가 매수 자금으로 활용 할 수 있었다.

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그렇게... 나에게 소유권이 하나 더 생겼다!​

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지금와서 얘기하지만... 처음엔 4호기에 들어가 살고싶기도 했다... 지금 아니면 언제 신축 아파트에 살아보나... 뿐만아니라, 나중에 팔때 양도세를 줄이기 위해서라도 거주기간 2년은 채워야... 같은 이런저런 고민들도 많았다... 하지만, 자본주의에 대해 공부할수록... 투자 판단은 단순명료해졌다.

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"실거주와 투자를 분리"​

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1주택은 '인플레이션 헤지' 그 이상, 그 이하도 아니다! 라는걸... 부동산 투자 마인드중에 '더 좋은곳에 살고 싶다면, 2주택은 필수, 3주택은 선택' 이라 했다. 실거주를 위해 추가대출 2억까지 받아 가계 자산의 대부분을 엉덩이에 깔고있음 ... 과연 행복할까? 게다가 2억은 대출이자까지 내면서 말이다...(2억원을 10년 동안

원리금균등상환으로 대출을 받았을때

4.0%기준 매월 202만 4903원씩 갚아함)​

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게다가 최근 미연준의 기준금리 인상이 시작됐고... 시중 은행들의 주택담보대출 금리는 5~6%까지 상승했다.

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금리인상으로 대출이 부담된다면... 입지가 좋고, 보유세가 문제되지 않는다는 전제하에 실투자 비용을 줄일수있는 '전세 레버리지 투자'를 이용해 소유권을 늘려가는 투자는 나의 자산이 2배가 되는 기간을 단축해줄것으로 믿는다.

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시간은 나를 더욱 부유케 할것이다.