자산을 최대한 빠르게 증가시키기 위해 꼭 알아야 할 3가지!

자산을 최대한 빠르게 증가시키기 위해 꼭 알아야 할 3가지!​

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1. 나의 자산이 얼마인지를 궁금해 하는 이들이 많다.

​주변 부동산사장님들의 경우 대부분

30대 이전까지는 다른 일을 하다가

40대 이후에 중개업에 입문을 하는 경우가 많다.

 

​그런데 나의 경우에는 26살이던 2004년도에

15회공인중개사 시험을 보고 나서

바로 중개업에 입문을 했기 때문에

나이에 비해 경력이 많이 쌓인 공인중개사가 되었다.

 

​즉, 다른 사람들보다 부동산에 일찍 눈을 뜰 수가 있었다.

그래서 사람들은 내가 20대 때부터

일반사람들보다 많은 돈을 벌었으며

그때부터 많은 자산을 형성하기 시작했을 것이라고 생각한다.

 

​하지만 나의 자산은

부동산중개업에 입문을 한지 10년이 지난

30대 중반 이후부터 본격적으로 불어나기 시작했다.

그전까지 그러니까 35살 이전까지는

또래 직장인들에 비해 조금 앞서거나

아니면 큰 차이가 없는 정도였다.

 

​즉, 26살 때부터 35살 때까지

열정을 갖고 열심히 일을 했었고

투자도 열심히 했었는데

생각처럼 자산은 크게 늘어나지 않았었다.

그저, 그럭저럭 먹고살만한 정도였다.

 

​그런데 아이러니하게도 36살 이후부터는

그렇게 열심히 일을 하지 않았고

투자도 아주 열심히 한 편도 아니었음에도 불구하고

자산은 아주 빠른 속도로 불어나기 시작했었다.

 

​나는 그 이유를 천천히 생각해 보았다.

그리고 지난 17년 동안의 나의 경제활동(돈벌이)에 대해 되짚어 보았다.

 

​사회생활을 시작한 처음 10년 동안의 삶은

항상 열정이 넘쳤으며

일하는 시간도 항상 야근에 가까웠다.

이른 아침에 사무실에 출근을 해서

매물답사를 한 후에 인터넷광고와

동네 구석구석을 뛰어다니면서 전단지광고를 붙이고 다녔었다.

그리고 손님이 한 분이라도 더 오지 않을까라는 마음에

늦은 시간까지 사무실 문을 열어 놓고 자리를 지키고 있었다.

​

그런데 지금은 그렇게까지 열심히 하지는 않는다.

물론 남들이 볼 때 게으르다는 소리는 듣지 않는다.

그때에 비하면 상대적으로 게을러졌다는 것이다.

그런데 재밌는 것은 자산의 증가속도는

초장기 10년보다 훨씬 빠르고 많이 증가하고 있다는 것이다.

즉, 물리적인 에너지는 덜 쏟음에도 불구하고

자산은 더 빠른 속도로 많이 늘어나고 있다는 것이다.

​

왜 그럴까?

그 이유를 곰곰이 생각해 본 결과

다음과 같이 3가지를 모두 깨달았느냐에 따라

자산증가속도에서 엄청난 차이가 날 수 있음을 알게 되었다.

​

그럼, 그 3가지에 대해서 알아보자

​

첫 번째,​

‘근로소득’은 ‘자본소득’의 수익률을 앞지를 수가 없다.​

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부동산중개업으로 사회생활을 처음 시작한 26살의 나에게는

근로소득이 가장 으뜸이었다.

군대를 제대하고 복학을 해서 학교를 다니면서

2년 동안 아르바이트를 해서 모은 돈으로

중개사수험기간 동안 학원비와 생활비로 사용했었다.

그래서 처음 일을 시작했을 때

나의 통장에 잔액은 100만원 미만이었다.

​

그래서 한 달 동안 열심히 일을 해서

200~300만원씩 벌어들이는 근로소득이 굉장히 컸으며

절대적인 소득이라 여겨졌었다.

​

그 당시 버는 돈의 80% 정도는 저축을 했었다.

그렇게 6~7개월 동안 1,500만원을 모아서

2005년도에 첫 부동산투자를 했었는데

워낙 소액이다 보니 생각보다 큰돈이 남지는 않았었다.

수익률 자체는 200% 이상이었으나

첫 투자에 대한 기대가 너무 컸었기 때문에

상대적으로 큰 수익이 아니라고 생각했던 것 같다.

​

그 후로

통장에 1,000~2,000만원 정도만 모이면

소액투자를 반복해서 이어나갔다.

즉, 세후 차익이 500~1,000만원 정도만 남아도

‘샀다’, ‘팔았다’를 반복했었다.

​

특히, 경매를 많이 했었는데

상대적으로 소액투자가 가능했던 빌라에 집중을 했었다.

한참 많이 받을 땐 1년에 4건도 낙찰을 받은 적이 있었다.

그렇게 소액투자를 열심히 해서

남겨진 수익을 계산해 보면 1년 평균 3,000만원 정도였다.

​

그런데, 그 당시 나의 근로소득은

경기에 따라 약간의 부침은 있었지만

연평균 4,000~5,000만원 정도를 벌었었다.

​

즉, 30대 초반까지 나름 투자를 열심히 한다고 했지만

투자수익(자본소득)이 근로소득을 앞지르지 못하는 상황이었다.

그러므로 그때의 나는

어떻게 하면 자본소득을 더 늘릴 수 있을지를 고민하기 보다는

어떻게 하면 근로소득을 더 높일 수 있을지에 대해

더 깊은 고민했던 것 같다.

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지금 생각해 보니

그 당시 부동산경매로 1년에 몇 건씩 낙찰을 받아서

소액이라도 이익이 나면 바로바로 매도를 했던

단타매매는 자본소득의 개념이 아니라

근로소득의 연장선이었다는 생각 든다.

​

자산형성을 할 때 무엇보다 중요한 것은

근로소득이 자본소득의 수익률을 이길 수 없다는 것을

하루라도 빨리 인정해야 한다.

그리고 그 구조가 될 수 있도록 노력해야 한다는 것이다.

​

그런데 일하는 것에 비해 자산이 늘어나지 않는 사람들을 살펴보면

자신의 근로소득에 대한 자신감과

믿음이 너무도 굳건해서

자본소득의 중요성을 깨닫지 못하는 경우가 많다는 것이다.

그리고 자꾸만 근로소득에만 의지하고

집중하려는 경향이 강해지기 때문에

물리적인 노력에 비해 자산이 증가하는 속도는 더딜 수밖에 없게 된다.

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​

두 번째,

‘단기투자(시세차익)’보다는 ‘장기투자(현금흐름)’가 좋다! ​

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지나간 일이지만

그 당시 500만원만 남아도 바로바로 팔았던

빌라들의 가격을 조회해 보면

거의 대부분 적게는 1억원에서

많게는 3억원 이상까지도 올라가 있는 경우가 있었다.

물론, 규제 때문에 지금까지 해당빌라들을

모두 가지고 있을 수는 없었겠지만

만약 지금까지 팔지 않고 갖고 있었다면

상당히 큰 액수의 이익을 가져다주었을 것이다.

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그러므로 근로소득이 자본소득의 수익률을

앞지를 수 없다는 것을 알았다면

단기투자보다는 장기투자를 지향해야 한다.

​

단기투자는 ‘시세차익’에 중점을 두는 것이다.

즉, 매수한 금액보다 조금이라도 차익이 생기면

바로 매도를 해서 그 차액을 실현하는 것이다.

짧은 시간 내에 수익을 거둘 수 있다는 장점과

회전률이 빨라서 투자경험을 쌓기에는 좋다.

​

그러나 부동산가격의 변동성을 매번

단기적으로 정확하게 예측하기가 어렵기 때문에

타이밍을 잘못 잡게 되면

의도치 않게 묶기게 되거나 손해를 볼 수도 있게 된다.

무엇보다 투하되는 노력에 비해

얻을 수 있는 차익이 상대적으로 적을 수밖에 없다는 것이

최대 단점이다.

​

이와 반대로

장기투자는 ‘현금흐름’에 중점을 두는 것이다.

즉, 매수한 이후 장기보유를 하면서

전세보증금의 증액 등으로 현금흐름을 만들어 내는 것이다.

예를 들어,

현재 내가 보유하고 있는 여러 채의 아파트들의 전세가격이

거의 대부분 매수했던 가격보다 높아져 있다.

즉, 팔지 않고 계속보유를 하고 있으므로 인해

전세가의 상승으로 초기투자금은 모두 회수되었으며

시간이 지날수록 ‘플러스투자금’을 만들어주고 있는 것이다.

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또한, 팔지 않고 계속 보유하고 있기 때문에

시세차익을 점점 키워갈 수 있다는 장점과

시간이 지날수록 현금흐름이 커지기 때문에

내가 굳이 저축으로 시드머니를 만들지 않는다 하더라도

나에게 목돈을 만들어 준다는 큰 장점이 있다.

​

즉, 시간이 지날수록 나의 근로소득과는 크게 상관없이

새로운 투자금을 계속해서 만들어주는 역할을 하고 있는 것이다.

​

내가 초창기 10년 동안

그토록 열심히 일을 하며 투자를 병행했지만

큰 자산을 만들지 못했던 이유 중에 가장 결정적인 요인이

바로 단기투자로 소액 시세차익에 만족했기 때문이다.

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앞서 말했듯

나의 경우 35세 이후부터 자산이 급격하게 늘어났다.

물론 상승기를 제대로 탔던 운도 크게 작용을 했지만

무엇보다 특별한 경우가 아니면

매수한 부동산은 매도를 하지 않았기 때문이다.

즉, 단기 시세차익이 아닌

장기투자로 현금흐름을 만들기로 투자의 방향성을 재설정했었다.

여기에 나의 근로소득을 합쳐서

투자의 질 또한 계속해서 향상시킨 것도 중요한 요인일 것이다.

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​

세 번째.

‘수익형부동산’보다는 ‘시세차익형부동산’에 집중해야 한다!

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20대는 취업준비와 첫 사회생활에 적응하기에 바쁘다.

그러므로 본격적으로 경제활동을 하면서

자신의 근로소득의 가치의 정점을 찍을 때가

일반적으로 30대~40대일 것이다.

이때에는 근로소득이 뒷받침이 되기 때문에

재테크에 적극적인 관심을 갖고

공격적으로 투자를 해서 자산을 키워가야 한다.

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즉, 이 시기에는 월세를 받을 수 있는 수익형부동산보다는 향후 현금흐름을 만들 수 있는

시세차익형부동산 투자에 집중을 해야 한다.

그리고 자신의 근로소득으로 감당할 수 있는 범위 내에서

최대한 무리를 해서 자산을 늘려 놓아야 한다.

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수익형부동산은 매달 월세를 꾸준하게 받을 수 있어

지금 당장 경제적으로 큰 도움이 되는 것처럼 보이나

장기적으로 보면

시세차익형부동산에 비해 경제적으로 큰 도움이 되지 못한다.

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예를 들어,

매매가 8억원짜리 구분상가를 매수해서

매달 250만원의 월세를 받는다고 가정을 해보겠다.

1년이면 3,000만원이다.

그런데, 이런 구분상가의 최대단점은

수익률(월세)에 비례해서 매매가가 산정되는 경우가 많기 때문에

향후에 월세가 급상승하지 않는 한

시세차익이 크지 않다는 것이다.

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이와는 반대로 대표적인 시세차익형부동산인 아파트를

8억원에 매수를 해서 전세를 놓았다고 가정을 해보겠다.

물론, 부동산경기에 의한 영향을 받겠지만

요즘 같은 시기에는

1년에 1억원은 어렵지 않게 올라 갈 수 있을 것이다.

​

즉, 매달 수익이 들어오지는 않지만

향후 시세차익이 훨씬 커서

수익률을 계산해 보면 시세차익형부동산이

크게 앞선다는 것을 쉽게 알 수가 있다.

​

나의 경우에도 현재 보유하고 있는 부동산중

상가와 토지를 제외하고는

주택(아파트)은 모두 전세를 유지하고 있다.

물론, 현금흐름이 생길 때마다

신규투자를 하지 않는다면 그 돈으로

전세에서 월세로 전환을 시킬 수는 있다.

​

하지만 나는 경험상 너무나 잘 알고 있기 때문에

아직은 수익형부동산의 비중을 크게 두고 있지는 않고 있다.

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그러므로 50대 이전까지는

시세차익형부동산으로 공격적으로 자산을 늘리기에

힘쓰기를 바란다.

그리고 50대 이후에 투자의 방향을

수익형부동산으로 전환을 해서

월급 대신 월세를 받는 것을 생각해 보길 바란다.

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2. 요약정리​

​① ‘근로소득’은 ‘자본소득’의 수익률을 앞지를 수가 없다.

② ‘단기투자(시세차익)’보다는 ‘장기투자(현금흐름)’가 좋다!

③ 50대 이전에는 ‘수익형부동산’보다는 ‘시세차익형부동산’에 집중해야 한다! ​

​

많은 분들이 위 3가지를 깨닫고

나보다 더 빠르게

그리고 더 많은 자산을 형성하시길 바란다.

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