최근 집 사신 분들... 불안하시죠?...
어느 부동산 유튜브의 상담하는 코너에서 사연 신청자가 매우 불안해하며 전화상담하는 걸 보았다. 영끌 빚투로 인해 원금 상환 및 이지 부담, 게다가 갭투자한 아파트가 매매가 하락 및 전세물량이 많아져서 역전세가 올까 봐 불안해하는 목소리였다... 몇 번이고 같은 질문을 반복했던 게 기억난다... 금리 인상 시국에, 영끌한 사람들이 상당히 불안해하는구나 생각했지만... 이런 분위기를 조성한 게 부동산 뉴스 때문이 아닐까?라는 생각이 든다... 부동산 기사만 보고 있노라면 언제 망해도... 언제 폭락해도 이상하지 않을 것 같은 분위기다. ^^;
그런데... 아이러니하게도... 이런 금리 인상 시기에 오히려 실거주를 위해 대출을 받아, 원금+이자 상환의 부담을 가져가기보단.... 전세 낀 매물을 대출 없이 갭투자로 사서, 투자와 실거주를 구분하는 방법이 더 좋은 대안이라는 답변이 있었다^^; 음...... 대출보다, 갭투자가 더 안전한 투자라니... 아이러니하다... ^^;
부동산 기사들을 보면...
영끌투자자들 모두 골로 갈 것 같다... 금리 인상으로 모두 하우스푸어로 전락할 거란다... 전세 매물이 쌓이고, 일부 단지에서는 직전 실거래가보다 몇억씩 떨어져 계약된 곳이 우후죽순으로 나오고 있다... 하락은 특히! 노도강, 금관구, 세종, 동두천, 광명에서 많이 나타나고 있다... 그에 반해 강남 3구 등은 전주 대비 다시 상승하는 지역도 나오는 등... 지역별 양극화는 더 심화되고 있다는 기사도 보인다...
주간매매동향을 보면... 서울에서 상승률이 떨어지는 건 팩트이나, 하락은 없었는데... 참 제목이... ㅎㅎㅎ 어그로 끌 수 있는 이런 제목은 나도 배워가야겠다^^ 이번 블로그 글 제목은 뭘로 하지? ^^;
이번 문제인 정부 들어, 몇 번째인지 헤아릴 수도 없는 부동산 규제의 쏟아져 나왔다... 그리고, 최근 규제의 끝판왕인 '대출 규제'까지 추가로 나왔다. 게다가 전세대출도 규제한다 했다가... 실수요자들 반발로 인해 전세대출 규제는 없던 일로 했지만, 내년엔 다시 전세대출까지 규제할꺼란 얘기도 있다. 정부는 여러 방법으로 수요를 억누르고 있다. 대선까지는 절대 상승률이 다시! 상승하면 안 되니까!
돈줄을 조이니 수요가 눌리곤 있지만... 누르던 규제가 없어지면 스프링처럼 다시 상승이 나올까... 걱정이다... 그 규제가 풀리지 않더라도... 그 규제에 익숙해지는 순간... 항상, 다시 상승했다... 기존 흐름은 그랬었다...
아래... 2017년부터 지금까지의 서울 매매가 상승률 그래프를 보면... 중간중간 부동산 규제 대책으로 조정기는 분명 있었다... 여기서 중요한 것은... 하락했다는 것이 아닌... 상승률이 꺾였다는 것이다... 상승률이 꺾였다는 것은 팩트지만, 상승률이 꺾였다는 것을 하락기로 해석하는 것이 맞을까? .... 음.... 그건 아니라고 봐... ^^;
자! 그럼...
정부 말처럼... 지금이 고점이니... 집을 팔아야 될까? 1주택자라도 내 집 팔고, 하락장 끝물 바닥에서 다시 저점 재매수 전략을 취해야 될까? 이게 가능한 방법일까? 보유 자산 중에... 가장 큰 비중을 차지하는 부동산 자산... 기사 몇 개로 나의 자산을 리밸런싱 해야 될까?
아시다시피...
부동산 뉴스는 클릭을 유도하기 위해, 자극적인 기사 제목을 선택한다! 어느 정도의 팩트를 기반하여 썼겠지만, 뒤에 숨겨진 속내까지 알아차리지 못하고, 이런 기사를 보고, 일희일비하여 나의 자산을 팔아버린다면... 아니, 뺐긴다 면...... 만약에 그 후, 다시 상승해버리면... 누가 책임져주는가?
우리 홍남기 경제부총리께서는...
올해 반드시 4% 성장, 내년 3%대 경제 성장이 목표라 하셨다! 그런데... 왜! 부동산은 고점이라고 지금 부동산 사지 말라고 하셨을까... 지금 사면 하락 직전이라고 하우스푸어 될 수 있다고 말씀하셨다! 경제는 성장하는데... 부동산만 나 홀로 하락할 수도 있구나...
경제가 성장하면 주가도 많이 오를 텐데... 올해 부동산 팔고, 내년에 주식하라는 신호일까... ^^; ㅎㅎㅎ 변동성을 싫어하는 나는... 만약 부동산 하락기가 오더라도, 부동산 자산을 50%는 가져가야 할 것으로 생각한다. 최소 실거주 한 채는 기본이고, 주식은 30%, 현금은 20%로 자산 배분을 해두는 게 좋다고 본다. 만약, 부동산이나 주식시장의 폭락이 온다면.... 나만 떨어지는 것도 아니고, 옆집도 떨어지고, 옆 동내도 떨어지는 걸 알기에, 그때 뭘 줍줍할지만 생각하면 된다 ^^ 그래서 일정 수준의 현금이 필요하다!
나는 하락에 베팅하는 인버스 투자자가 아니다^^
2020년 초반에도 부동산 상승은 멈췄다고 했고, 2018년에도 집값 안정화라고 했다... 그런데 지금 어찌 되었나?... 인정하지 않을 수 없지만... 미친 집값이다...
나는 정부에서 대출받아 집사라고 할 때! 정부를 욕하고, 누굴 하우스푸어로 만들려고... 욕했던 사람 중 하나다... 지금 와서는... 그때 왜 안 샀을까 후회를 한다... 만약, 그때 집을 샀더라면... 내 자산은 3~4배는 되어 있었겠지...^^; 지금은... 고점이니 절대 집을 사지 말라고 한다... 어느 스탠스를 취할지는 본인 스스로 결정하는 거다! 미래는 누구도 모르니까... 하우스푸어가 되든 벼락 거지가 되든... 그 책임은 자신이 책임질 몫이다. 누구도 나의 자산을 책임져주지 않는다...
그렇다면...
나의 자산 리밸런싱을 위해... 조금 더 예측 가능한 근거 있는 지표는 없을까?
크게 부동산 흐름을 예측할 때 사용하는 여러 지표 중...
가장 많이 소개되는 지표가 "미분양 현황"이고, 조금 더 일찍 투심을 알 수 있는 건 청약 경쟁률, 경매 낙찰률 등으로 투심을 미리 볼 수 있다. 또한 중장기적인 부동산 흐름을 예측할 때는 공급 지표인 인허가, 착공, 입주, 분양 물량 등으로 미리 예측이 가능하다
최소한 미분양이 뻥뻥 나오고, 경매 낙찰률이 떨어지고 그래야 진정 조정기가 왔다고 할 수 있을 것인데... 위 차트 '전국 미분양 현황'에서 보시다시피... 미분양 수치가 역대 최저치이다... 그 밖에도 인허가 물량, 입주 물량이 많아져서, 향후 공급이 충만하다는 시그널을 줘야 하는데... 최근 인허가 물량이 평년대비 매우 적다...
공급이라도 많아야... 국지적이라도 조정이 오거나 하락해서, 역전세 대응을 위해 급매가 쏟아질 텐데.. 그럴 시그널이 나오고 있지 않다...
게다가 내년엔 또다시, 눌려있던 시장 수요가 다시 터질 수도 있는 변곡점들이 곳곳이 있다...... 대선, 계약 갱신청구권 ... 언제 또다시 ... 억눌린 수요는 스프링처럼 웅크리고 있다가... 다시 튀어 오를지... 지켜보자! 지금은 나의 자산을 뺏기지 말고 기다리자!
어찌 됐든... 지금은 수요가 눌려있다고 하더라도....
2006년 실거래가가 발표된 이후... 올해 2021년이 역대급 상승이다... 전년대비 부동산 가격이 평균으로 20% 상승했다... 이건 평균이다... 평균이 20%라니.... 이러니... 주면에 집값이 2배된 분들이 많더라....
결론...
1. 아직 하락을 걱정할 시그널이 나오고 있지 않다...
2. 하락을 예상할 수 있는 미분양 현황이 역대 최저다...
3. 어그로 기사에 일희일비하여, 자산 뺏기지 말자!
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