오늘 '4호기' 전세 계약하고 왔습니다^^
현재 4호기 임차인분께서 전세 계약 만기(3월말)되면 이사 나가시겠다고 하셔서... 다행인지 불행인지... ^^; 새로 전세 세입자를 구하기 위해... 작년 12월 6일, 공인중계사님께 전세 물건 등록을 부탁드렸다.
그런데...
작년 연말부터 시장 분위기가 급랭되면서... '전세 매물이 쌓이고 있다', '전세대출도 규제한다', '대출금리 5~6%로 상승', '대출 규제로 거래 절벽', '부동산은 이제 대세 하락', '2030 영끌족 잠 못 이룬다'... 등등등... 이와 같은 암울한 뉴스 제목이 넘쳐났다...ㅠㅠ
정부와 부동산 하락론 유튜버가 지속적으로 울부짖는 '부동산 하락 경고'가 진짜로 현실이 되어 부동산 하락기가 오면 어떻게 될까? 하지만... 부동산 하락기가 오면, 오히려 '전/월세' 가격은 더욱 공고해질 것이기에 더더더 걱정이 안된다. ^^ 왜냐고?... 부동산 하락기엔, 그 누구도 집을 사려 하지 않고, 전세로만 살려고 할 거거든ᄒᄒᄒ 그래서, 대출이 없는 물건이라면 크게 걱정이 안되는 게... 그 이유지^^ 자산이 폭락하면 망하는 거 아니냐고? 내 자산만 떨어지나? 남의 것도 떨어지거든^^... 그럼, 그때! 나는 계획대로 위시리스트를 살 것이다!
매매가격이 떨어지더라도... 현실은 전세가격 상승으로, 매매가는 하방 경직을 보일 것이며, 월세화를 가속시킬 것이다. 여태껏 전세로 인해 월세 가격이 저렴했었던 것인데... 이건 왜 모르는 거지? 전세 물건이 줄어들면... 해외 다른 선진국 나라들처럼... 월수입에 40~50%를 월세로 내는 시대가 올 것이야! 다가구 사서 월세 받아야하나...ㅎㅎㅎ 전세는 자산을 모아갈 수 있는 매우 좋은 거주형태인데... 월세화로 수입 대비 거주비가 증가하여 빈부격차를 더욱 키울 것이다.
원래 4호기에 실거주를 생각하고 있었는데... 전세가 폭등하면서... 보유 현금+전세 상승분 반절로 추가 투자(5호기)를 선택했다... 부동산 투자자 입장에서... 잠재적인 리스크는 단연 '역전세'이다.
앞날은 알 수 없지만... 앞으로 2~4년 내 주변에 대규모 입주 예정 물량도 없고, 요즘과 같은 분위기라면 당장은 역전세 걱정은 없을듯하여, 당분간 마음 편한 투자가 가능할듯하다. 그래도 역전세의 경험을 해본지라... 역전세의 무서움은 충분히 염두에 두고 투자를 이어가야 할 것이다!
예전, 3호기 역전세의 기억이 새록새록 났다^^; 집 보러 오는 사람도 없고, 시세는 계속 떨어지고, 하나둘 매물은 쌓이고... 가슴 졸이며 '전세 퇴거 자금 대출'을 알아봐야 될 을 수도 있었는데... 다행히 그때 수중에 돈이 있어 망정이지... 만약, 전세 시세가 더 크게 하락해서 돌려줄 자금이 부족했다면.... 아마도 자금 운용이 꼬이는 낭패를 봤을 수도...^^; '모든 투자의 결과는 책임이 뒤따른다'...라는 것을 잊지 말자!
아무튼... 부동산 시장에서 가장 비수기라고 하는... 한겨울^^; 과연, 이런 상황에서... 시세에 맞춰 전세를 맞출 수 있을까라는... 의문도 있었지만, '입지는 배신하지 않는다'라는 믿음으로...^^ 높은 전세가임에도 불구하고, 꼭! 그 위치에 실거주가 필요하신 분이 있을 거란 판단으로... 걱정보단 믿음이 더 컸다!
기존 전세가 : 5억 8천
신규 전세가 : 9억 5천 (최근 실거래 최고가)
요렇게 공동 중계망에 올려놓고... 중개사님께 전화 오길... 차분히 기다린지... 한 달쯤 지났을 무렵... 몇몇 분이 집 보러 오신다는 얘기가 들렸다. 추운 겨울이고, 이사, 잔금 일이 정해진 전세물건이라... 모든 수요자들의 선택을 받진 못할 것이기에... 중개사님과 협의하여 전세 가격을 시세 수준인 9억 1천으로 낮췄다
전세가 조정 : 9억 5천 → 9억 1천
가격 조정한지... 일주일쯤 지났을까! 어느 50대 부부가, 집을 보고 가셨고, 9억이면 바로 계약하시겠다고 연락이 왔다! "우리 할아버지가 그러셨지... 임자 있을 때 거래하라고!" 꼭! 실거래 최고가 아니어도, 시세 수준이면 됐다 싶어... 제안받은 금액에 계약하기로 했고, 가계약금이 들어왔다.
신규 전세 계약 완료 : 9억
전세 매물 내놓은지... 한 달하고 이틀이 지난 시점이었다. 전세 매물이 쌓인다더니... 뭐지... 이렇게 순탄하게 계약이 될 줄이야... 뉴스 기사와는 많이 상반된 분위기...
작년 4월부터 현재까지 전용 84 실거래 내역을 보면... 확연히 월세화가 가속되고 있음을 알 수 있다. 작년 11월 전까지는 신규 계약 위주로 거래되다가... 11월 이후, 계약 갱신청구권을 행사한 계약 건이 늘어나면서, 반전세 계약도 함께 늘어나고 있다.
정부의 임대차 3법 정책으로 전월세 가격이 4중 가격(신규 전세 계약, 계약 갱신청구권을 행사(5% 인상) 한 전세 계약, 그리고... 계약 갱신청구권을 행사할 경우 집주인이 들어오겠다고 해서 울며 겨자 먹기로 전세시세보다 살짝 낮은 가격으로 협의하는 계약, 마지막으로... 기존 전세가는 월세 보증금으로 유지하고 상승된 전세가만큼의 월세를 받는 반전세 계약)이 되고 있다. 정책이 현실을 못 따라오는 탓에 시장에 다중 가격대가 형성된 지 오래다... 게다가... 이런 정책들이 임대인과 임차인을 서로 의심하거나, 고소고발하게 만들기까지 하는 정책이다... 그래서, 계약서에 특약은 점점 더 많아지게 만드는... 서로를 불신하게 만드는 세상이 되고 있다...
하지만... 다행히, 이번에도 인복이 좋은 건가^^
새로 오실 4호기 임차인 분들은 차분하시고, 참 안정된 기운을 가지신 분들이었다! 9억이란 현금을 대출 없이 내줄 수 있는... ^^; 금융회사 임원으로 예상되는 분들이었다. 마지막으로 그분들이 말씀하신 얘기로 글을 마친다...
"저희가 살던 마포 구축 아파트 전세가격이 8억에서 12억으로 올라서... 거긴 전세 주고, 직장(여의도)에서 가까운 신축 아파트로 알아봤어요! 걸어서 출퇴근하려고요"
이래서...
입지 입지... 직주근접 직주근접... 하는구나 ^^;
한국의 아파트는 부동산 자산 중에서도 특이하게 보지 않고도 매매 거래의 가계약금을 보낼 수 있는 특이한 시장이 되어있다. 하지만, 실거주 목적인 전세 계약에 있어서는 여러 요건을 따져보고 물건을 선택한다! 여기에 핵심을 찌르는 포인트가 있다. 실거주 목적의 전세를 찾는 실수요자가 풍부한 지역이 좋은 입지라는 걸 다시 한번 느끼게 되었다
좋은 입지 : 역세권, 직주근접, 학군, 초품아, 학원가, 팍세권, 대형마트, 병원...
개별 요건 : 로얄동, 정남향 또는 남서향, 로열층, 평면도, 맞통풍, 옵션, 컨디션(상태)...
기타 요건 : 지하주차장 엘리베이터 연결?, 전기차 충전기 개수?
예전엔 돈이 없어서... 지금은 투자와 거주는 분리하라 해서.... 구축에만 살다 보니... 지하주차장 엘리베이터 연결이 너무 부럽더라...ㅎㅎㅎ, 하더 못해 지금 거주 중인 아파트는 지하주차장도 없다... ㅎㅎㅎ 과연.... 언젠가 신축에 살아볼 수 있을까? ㅎㅎㅎ
아래는 월세 가속화 기사 몇 개 가지고 왔습니다.
전세·매매 급등에 월세 내몰린다 … 서울 월세 거래 비중 ‘사상 최고’
서울 월세 거래 비중이 사상 최고치로 치솟고 있다. 매매·전세가격이 급등하면서 임차인들이 월세 시장으로 내몰리고 있다는 우려가 나온다.
14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 체결된 아파트 전·월세 전체 거래량은 1만3532건이다. 이 가운데 월세가 조금이라도 낀 계약은 5678건으로 41.96%에 달했다. 이는 관련 통계 집계가 시작된 2011년 이후 가장 높은 수준이다. 이 비율은 2020년 상반기에는 20%대를 유지했으나 그 해 7월 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 매달 30% 이상을 기록해왔다.
KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 월세지수는 109.4로, 관련 통계가 작성되기 시작한 2015년 12월 이후 최고치를 기록했다. KB아파트 월세지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트의 월세 추이를 조사해 산출한다. 이 지수는 2020년 말부터 조금씩 오르기 시작하더니 지난해 한 해 동안 역대 최대 상승폭인 5.47포인트 상승했다.
월세 가격도 치솟고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 월세가격은 2020년 11월 112만2000원에서 2021년 11월 124만1000원으로 10.6% 상승했다.
이처럼 월세 거래가 늘고 가격이 뛴 것은 개정 임대차법이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 임대차법 시행 이후 높아진 전셋값을 감당하지 못한 임차인들이 월세로 전환하고, 보유세 부담이 커진 임대인들이 전세를 월세로 돌리는 사례가 늘었다는 것이다. 정부가 월세 임차인들의 부담을 줄이기 위해 올해 한시적으로 세액공제율을 최대 15%까지 늘리는 등 대책 마련에 나섰으나 근본적인 해결책이라고 보긴 어렵다는 비판이 나온다.
김지애 기자 amor@kmib.co.kr
결국 '전세의 월세화'…서울 아파트 월세값 124만원 역대최고
지난해 새 임대차법 시행과 종합부동산세 등 다주택자의 세 부담이 커지면서 '전세의 월세화' 현상이 두드러지고 있다. 치솟은 전셋값을 감당하지 못하고 반전세나 월세로 밀려난 세입자들이 늘어나면서 서울 아파트 월세가격 지수가 역대 최고치를 기록했다.
29일 KB부동산의 '월간KB주택가격동향'에 따르면 이달 서울 아파트 월세지수는 109.4로 집계됐다. 관련 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 최고치다. KB 월세지수는 2019년 1월을 기준(100)으로 삼아 전용면적 95.8㎡ 이하 아파트의 보증금과 월세가격 변동을 수치로 나타낸 것이다.
서울 아파트 월세지수는 지난해 7월 새 임대차법이 시행된 이후 꾸준히 오르고 있다. 올해 8월 107.0으로 상승한 이후 지난달 108.6에서 이달 오름폭을 더 키웠다. 올 한 해 동안 5.47% 상승했다. 조사가 시작된 2016년 이후 가장 큰 연간 상승폭이기도 하다. 인천과 경기의 월세지수도 상승 중이다. 인천 월세지수는 지난달 109.1에서 이달 110.0으로, 경기는 지난달 108.1에서 이달 108.6으로 올랐다.
한국부동산원 통계에 따르면 서울아파트 평균 월세는 지난달 124만1000원을 기록해 지난해 11월(112만2000원) 대비 10.6% 올랐다. 특히 종부세 부담이 상대적으로 큰 강남권(한강 이남 11개구) 아파트의 평균 월세는 지난달 기준 130만1000원으로, 강북권(한강 이북 14개구) 117만8000원보다 12만3000원 높은 수준이다.
월세가 낀 거래 비중도 역대 최고치를 보였다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 12월 서울 아파트 임대차 거래 1만509건 가운데 전세를 제외한 월세 낀 거래는 42.0%인 4409건에 달했다. 지난 8월 월세 거래 비중(41.3%)을 뛰어넘었다. 또 올해 들어 서울에서 월세가 포함된 아파트 임대차 거래량은 5만9922건으로 1~11월 기준 역대 최대치를 기록했다.
종부세 부담이 '세금 전가'로 이어지면서 '전세의 월세화'를 가속화하는 요인으로 작용하고 있다. 아직 집을 팔지 않은 집주인들이 전세를 월세로 돌리고 임대료를 높이는 방식으로 세 부담을 세입자에게 떠넘기고 있는 것이다. 서초구의 한 공인중개사는 "종부세 부담이 커지면서 집주인들이 전세를 월세로 전환하고 임대료를 최대한 높여 받으려고 한다"고 말했다.
최근 대출규제로 전세대출마저 여의치 않으면서 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 사례도 나오고 있다. 계약갱신청구권을 사용해 2년을 더 거주한 임차인이 임대차 시장에 나오는 내년 8월 이후에는 월세 비중이 더 늘고 가격도 더 오를 것이란 분석도 나온다. 한 부동산업계 관계자는 "월세 가격 상승은 전셋값 상승으로 이어질 수 있다"며 "세입자들의 주거비 부담이 더 커지고 있는 상황"이라고 설명했다.
김원 기자 kim.won@joongang.co.kr
'월세화' 가속 후폭풍…서울 월세 123만원 "진정한 하우스푸어" 낙담
올해 임대차 계약 중 36.4%가 월세 계약... 1~11월만 5만6169건 거래
"서민층 무주택 실수요자 부담만 가중" 우려나와
[매일일보 신수정 기자] 정부가 집값 안정을 예고한 것과 달리 월세 가격 상승 및 전세의 월세화는 가속되고 있다. 이에 ‘월세화’ 가속 현상으로 결국 무주택 실수요자들의 부담만 가중될 것이란 우려가 커진다.
문재인 대통령은 지난 21일 KBS ‘대통령, 국민과의 대화-일상으로’에서 부동산 정책 실패를 인정해 사과하면서도 “근래 부동산 가격이 안정세로 접어들고 있다”며 “남은 임기 동안 부동산 가격 하락까지 바라본다”고 말했다.
하지만 ‘전세 난민’마저 놓치고 ‘월세 난민’이 될 상황에 처한 무주택 실수요자들 사이에선 “100만원대 월세 사는 진정한 하우스푸어 신세에 처했다”는 볼멘소리가 나온다.
한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세 가격은 123만4000원이다. 전년 동기 대비 10.2% 오른 가격이다. 지난달 서울 주택종합 월세 가격지수는 0.22%에서 0.25%로 올랐다. 서울 아파트 월세 가격도 0.32%에서 전월 대비 0.02% 상승했다. 전세 가격지수와 전셋값이 소폭 떨어진 것과는 대비되는 현상이다.
월세 가격은 가파르게 오르는 중이지만 올해 임대차 계약 중 36.4%가 월세 계약일 정도로 역대 최고 월세 거래량을 찍었다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~11월 전체 월세 거래는 5만6169건으로 2011년 통계 집계 이래 가장 높은 수치다. 지난해 처음으로 5만건을 돌파한 기록을 올해는 이미 지난달에 달성했다.
종합부동산세 등 보유세 부담이 커진 집주인들이 월세로 전환해 전세에 준하는 수준으로 임대료를 높여 세부담을 세입자에게 전가하는 양상도 심해지고 있다. 상대적으로 종부세 부담이 큰 서울 송파구, 서초구는 지난 9월부터 상승세를 보이며 지난달 0.73%와 0.63%로 월세 상승률 1·2위를 기록했다.
부동산 전문가들 일부는 매매 가격이 안정되더라도 월세화 진행이 지속된다면 세입자 부담은 완화되지 못할 것이란 전망을 내놨다. 또한 정부가 월세화 현상으로 높아지는 주거비 부담을 해소하기 위해 대안을 제시해야 한다는 지적이 나온다.
출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)
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